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2016/12/20 頂讓 , 租店尋店9大要訣~你一定要知道

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頂店租店尋店-皆為創業開店中最重要的事項之一,更為經營成敗的關鍵點,在頂店亦或租店時應小心仔細的注意各個步驟,商勢動態商圈評估與房東洽商及運用配合度等,切忌急促決定,建議您可參閱以下9大重點,也希望各位創業者能成功走向創業之路。

一、頂店優勢
1、雙贏局面-頂店者節省開辦費,讓店者不至於血本無歸;
2、創業捷徑-設備、裝潢、客源立即到位;
3、縮減開店籌備期。

二、頂店心態
1、讓店不代表營業差,頂店不代表穩賺,務必精打細算;
2、要有恆心、毅力,不可好高騖遠、輕易放棄;
3、先確定店面定位,視需要修改裝潢並採購或淘汰設備;
4、頂店前,應有一定的教育訓練或相關經驗;
5、頂店後,適當促銷方案不可少(可參照「誰說我不懂你的心」系列文章);
6、頂店初期,要常巡視店面或親自服務,熟悉、穩定客源並掌握銷售方向;
7、務必準備預留周轉金(約準備金一成),方便日後運用。

三、頂店步驟
1、設定想頂店面的價格範圍,參考「頂讓金評估方式」(四);
2、打電話聯絡店主,詢問頂讓店面現今概況,詢問項目參考「頂讓店現今概況詢問事項」(六);
3、參觀頂讓店面,找多人(最好具相關經驗者)一同前往,並利用「頂店注意事項表」(七)作多方檢測;
4、簽訂房屋租賃契約,簽訂前需先瀏覽「簽訂房屋租賃契約前特別注意事項」(八)並洽談租約公正,確定無誤後,方可簽約;
5、簽訂店面讓渡合約書,將資產清單、售讓權利範圍寫清楚,務必確認所有權之轉移,請參照「簽訂讓渡合約書應特別注意事項」(九)。

四、頂讓金評估方式
1、頂讓店的租、押金應視地段、坪數、店面狀況而定;
2、生財器具的使用年限與整體價值;
3、頂讓店現有存貨與您預計銷售的貨品是否相同?
4、頂讓店在當地的知名度、客源穩定性與是否具備消費群發展空間?
5、預估回本期限,易回本者,頂讓金較高。

五、頂讓金的給付方式
1、一般都是分階段交付,名目有訂金、簽約款、頭期款、點交款、尾款;
2、簽約頭期款為頂讓總金額的百分之三十,
3、營業登記轉移和房屋租賃轉移後,為頂讓總金額的百分之二十,
4、點交生財器具,確認其數量、型號,並轉移生財器具(維修)廠商資料,確認無誤後,交付頂讓總金額的百分之四十,
5、確認可確實運作後,交付尾款,即剩下的百分之十。
6、實務上為簡化作業流程,大都簡化成訂金、簽約頭期款、點交尾款三階段。

六、頂讓店面現今概況詢問事項
1、店面地址;
2、營業中或已歇業?
3、了解店面頂讓原因與費用;
4、確認為「整間頂讓」(含店面與生財器具)或「部分頂讓」;
5、詢問店主客戶及技術是否會一同移轉?

七、頂店注意事項表
1、深入了解前店家成功或失敗經營的原因,要能提出改善之道。
2、確認頂讓店商譽是否良好?
3、店裡所欠之債權問題是否清楚?是否有積欠員工薪資、稅款、貨款等費用?或有用店內器材設備貸款之情事?請對方彙整所有收據給您;
4、房屋本身結構是否完好,有無漏水?有無太多地方須整修?
5、店內生財器具可會過於老舊?可需高額修繕費用?
6、事先做好市場分析,觀察商店四周環境是否適合營運項目?
7、四周同業競爭是否激烈?
(1)先觀察周遭同業者之裝潢、產品價位、服務態度、客人消費金額等;
(2)若附近已有強勁對手,要思索如何超越對手之經營水準;
(3)二三年內要改變該地區消費者觀念和局勢絕非易事,要仔細評估。
8、觀察四周環境,做商圈地點評估分析:
(1)親自多參觀與比較;
(2)在不同時段,如晝夜、假日、非假日等,多到附近觀察;
(3)注意人潮流向、多寡、屬性及附近居民的作息情況與交通動線;
(4)未來附近有無重要建設?如捷運或辦公大樓等。

八、簽訂房屋租賃契約前特別注意事項
1、和前店主確認房子為自有或承租?所有權人為何人?是否真願轉租?
2、確認店面真正所有權人所提供土地及房屋所有權狀和使用執照等資料;
3、與房東確認租期、條件約是否延續?有無規定租賃期限?
4、房子租金、押金多少?房屋、土地稅等由誰負擔?未來是否可能漲幅?
5、水電、電話、瓦斯費等如何計算?起止點?前店主

 

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